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2020中國樓市:TOP3銷售均超7000億 上海單價10萬+豪宅賣出5513套

時間:2021-01-12 13:36:25 來源:每日經濟

  年初,全國房地產市場集體“抗疫”,各指標嚴重下滑,樓市零成交、土地零供應不時出現,政策逆週期調節力度加大,“一城一策”為市場紓困託底。

  得益於中國經濟的強勁韌性,-16.3%、-7.7%、-3.3%、-0.3%、1.9%、3.4%。全國房地產開發投資增速從2020年2月以來逐月回升。而深深的大V背後,是從年初上海300億元史詩級土拍,到杭州“萬人搖”;從4月美元債落入冰點,到50天后破冰重啓;從房企年初營銷大戰到年末TOP3門檻跨越7000億級;更是武漢從零成交到全國銷冠的逆襲……中國樓市總在各個層面給人以希望。

數據來源:國家統計局

數據來源:國家統計局  武漢從零成交逆襲成全國銷冠

  武漢,全國銷冠。

  2020年最值得關注的莫過於武漢從零成交到全國銷量第一的逆襲。

  2020年最後一個月,武漢新房成交量近3萬套,創下2020年單月成交新高。在年初停擺兩個月後,武漢市場逐步恢復交易並搶回了“失去的兩個月”。據中指院《2020年武漢房地產快報》顯示,武漢全年新建商品房成交20.12萬套,其中新建商品住房成交17.54萬套,面積1961萬平方米,雖然只有2019年總量的84%,但仍居全國城市住房銷量第一位。

  2020年4月8日,武漢在萬眾矚目中“重啓”,樓市逐步復甦。在社保補繳、預售門檻降低等一系列政策的精準紓困下,需求得以釋放,高供給、高庫存伴隨着房企的快週轉與促銷抓回款,武漢市場從5月開始成交量連續破萬套,並在12月達到4年多來的最高記錄——新房月銷售達27996套,超出市場預期。

房企武漢案場銷售額百億榜,來源:中指院

  房企武漢案場銷售額百億榜,來源:中指院

  這是全國城市的縮影。2020年,全國新房交易跌宕起伏、城市南熱北冷。

  開年不利,全國各地售樓處暫停、工地停工,新房市場進入短暫停滯狀態。隨着疫情好轉,前期積壓的需求集中釋放。自2020年第二季度以來,新房市場迅速恢復,但城市間分化愈加顯著,部分城市仍然偏冷,有的城市卻出現了“過熱”情況。

  長三角和珠三角城市仍然延續一直以來的市場熱度,疫情後率先復甦。

  2020年,魔幻的深圳,新房交易量一舉創下五年新高。據深圳市住建局數據,2020年深圳新房共成交45384套,相比2019年成交套數上漲19.8%,創2016年以來新高。

數據來源:深圳市住建局

  數據來源:深圳市住建局

  網紅城市杭州也經歷了從直播賣房到土地大戰,從“萬人搖”、調控“打補丁”到“最強開盤分流”的風格切換,但不變的是高品質樓盤依然中籤率極低,一房難求。據克而瑞數據,2020年杭州商品住宅全年成交15.2萬套,環增12%,一舉打破杭州自2017年以來連年成交套數下滑的趨勢。

  而上海在2020年成了“最難上車的城市”——豪宅成交佔據半壁江山。上海中原地產統計,截至2020年年末,單價10萬+產品一共成交5513套,累計同比增加81.8%。而2020年全年上海新建商品住宅成交面積同比增長僅為23.1%。據易居研究院測算,2020 年上海新房供應量與往年持平,但成交量創近4年來新高,明顯處於供不應求階段。

  從新房銷售金額情況看,長三角城市蘇州、蕪湖、南通、揚州等城市表現良好,新房成交金額同比均達20%以上。諸葛找房監測的60個城市中,同比上漲最多的是廈門,達到71.87%;東莞、佛山、廣州等城市在粵港澳大灣區的政策利好下,成交金額同比分別上漲56.72%、37.68%、24.12%,不過深圳715新政後,部分購房需求外溢至周邊的東莞等城市,一定程度上也帶動了這些城市樓市熱度攀升。

  與南部經濟圈大相徑庭的是,北方城市在寒潮之下難有反轉。僅有西北部蘭州成交金額同比上漲70.11%。北京由於受到疫情反覆的影響,加之政策長期嚴控,量價齊跌;與此同時,哈爾濱、長春等東北城市也出現了上漲乏力的局面。整體來看,2020年的新房市場呈現出一種“南熱北冷”局面。

  北上廣深頻刷二手房交易紀錄

  二手房交易與新房市場同享歡騰。

  根據貝殼研究院統計測算,2020年全國二手房交易金額達7.3萬億元,比上年增長8.1%,創下2015年以來最高值。

  據克而瑞,2020年12月單月數據環比來看,杭州、深圳、廈門環比增長皆超10%,其餘城市也有不同幅度增長,全國8個重點城市中僅蘇州環比回落。全年總成交量僅蘇州、成都全年累計同比分別跌40%和52%,其餘6城年內均有不同程度漲幅,杭州最高,全年累計同比增長高達64%。

  儘管總量創新高,但區域分化、產品分化非常明顯。從貝殼研究院《二手房市場城市榜單》可見,一線城市北、上、廣、深蟬聯前四,新一線如南京、杭州、天津、成都及武漢等城憑藉規模或價格優勢躋身TOP10。與2019年比,上海依舊居於榜首,成交金額突破萬億。杭州、成都憑藉規模增長擠進前10,而蘇州、重慶掉出榜單。

  數據顯示,北京依舊是全國存量化程度最深的城市,二手房成交佔比達72%,深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水平居於其後。值得注意的是,2020年重點城市二手房市場的修復力度普遍好於新房,二手房成交佔比普遍提升,如北京及深圳提升約6.5個百分點,廣州提升5.5個點,上海提升近3個百分點。

  其中,據我愛我家(3.770, 0.00, 0.00%)統計,2020年北京全市二手住宅共網籤168839套,同比2019年增長16.4%。儘管受到疫情影響,2020年北京二手住宅網籤量仍然環比增長,創下2017年以來的四年新高。

  二手房價格方面,深圳繼續領跑全國。國家統計局數據顯示,2020年8月、9月、10月、11月,深圳市新房市場的價格環比漲幅分別為0.5%、0.4%、0.2%、0%。貝殼研究院數據顯示,深圳二手房價自2019年9月超過北京成為內地第一後,2020年繼續以成交均價68170元/平方米保持第一。廊坊以8.4%的跌幅佔據貝殼研究院監測城市首位,仍未走出2017年以來的下跌通道;山東省頭部城市青島、濟南房價跌幅分列榜單二、三位,房價下跌的以北方城市為主,佔據TOP10中的8席,充分展現了全年二手房市場“南強北弱”的特徵。

  上海重回土地榜榜首 4城收金暴漲逾50%

  土地市場同步高歌。

  2020年,全國300城市土地出讓金總額為59827億元,同比增加16%。住宅類用地出讓金佔比78%,同比上升6個百分點,商辦類及工業用地合計佔比21%。全國40個大中城市出讓金以同比增加為主,二線城市中共22個同比走高;上海以收金2942億元、同比增加48%位居出讓金榜單頭名。

  排名城市名稱出讓金同比排名城市名稱出讓金同比

  (億元)(億元)

  1上海市2952.448%11蘇州市1182.5-4%

  2杭州市2573.6-7%12西安市1058.445%

  3廣州市2563.751%13深圳市1053.753%

  4南京市2093.923%14天津市1017.1-25%

  5北京市1956.815%15福州市895.7-5%

  6武漢市1840.04%16無錫市762.553%

  7寧波市1365.634%17青島市756.9-15%

  8佛山市1356.875%18鄭州市725.5-21%

  9成都市1310.914%19東莞市711.647%

  10重慶市1254.834%20長春市682.844%

  2020年全國土地出讓金TOP20(僅包含市本級數據) 來源:中指院

  全國土地出讓金TOP20城市總額為28115億元,同比增加14%,上榜門檻為682.8億元。榜單前14席收金均破千億元,一線城市均進入榜單,合計收金8527億元,佔榜單總額的30%。二線城市上榜14席,佔據榜單七成,為榜單主力。三四線城市中僅佛山、東莞躋身榜單前二十,此外佛山收金總額漲幅位居三四線城市榜首。

  2020年長三角及珠三角成為土地出讓的絕對主力。《2020年全國住宅用地成交總價排行榜TOP10》中除一宗位於中西部以外,其餘9宗宅地位於長三角和珠三角地區,其中珠三角城市佔據6席,長三角獨佔3席,深圳更有3宗宅地入圍榜單。

  與2019年榜首地塊收金不足100億元相比,今年宅地總價榜單前七席收金均超百億,儘管調控政策趨嚴,但熱門區域的優質地塊對於房企仍具有較大吸引力,同時今年入榜地塊平均溢價率達到29%,接近去年入榜地塊的最高溢價率,杭州蕭山奧體地塊更以50%的溢價率居入榜地塊之首。

2020年不同城市土地市場情況,來源:中指院

  2020年不同城市土地市場情況,來源:中指院

  值得注意的是,武漢以土地出讓金1840.0億元位列全國第六名,出讓住宅和商服用地共計156宗,土地面積約3200萬平方米。2020年,武漢累計誕生超過15宗地價新紀錄。

  從各大房企表現來看,三道紅線令房企呈現出不同的特徵,保利、萬科、華潤、招商等擁有國企、央企背景的房企拿地基本未受影響,表現相對積極。而據諸葛找房報告顯示,“踩線”房企下半年尤其是融資監管趨緊後,拿地節奏明顯放緩,如恆大、金茂、中南等房企,紛紛在下半年減少拿地,其中恆大最為顯著;而對於像綠地、融創等部分踩線嚴重的房企,在下半年拿地速度不減,未來或將面臨嚴峻挑戰。

  碧恆萬去年賣了2.2萬億 TOP3門檻達7000億+

  頭部房企無懼2020年的各項挑戰:TOP3房企門檻值躍升至7011億元,比2019年提升了749億元;TOP10房企門檻值達2892億元,提升了467億元,成為門檻值增長最大的兩個陣營,競爭更加激烈。

  2020年,TOP10房企全年合計銷售4.87萬億元(全口徑),其中碧桂園、恆大、萬科分別實現銷售7888.1億元、7038億元和7011億元,“千億軍團”擴容至41家。

  2020年TOP3房企門檻值7011億元、TOP10房企門檻值2892億元,分別較上年提升749億元、467億元,為門檻值增長最大的兩個陣營,競爭愈加激烈;TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為1306億元、860億元、333億元,與上年相比均有所增長。

2020年各陣營門檻值情況,來源:中指院

  2020年各陣營門檻值情況,來源:中指院

  百億房企內部分化加劇,千億規模具有明顯的分水嶺特徵。3000億以上、1000億~3000億、500億~1000億、300億~500億、100億~300億對應企業數量分別為8家、33家、26家、43家、56家。其中,3000億以上企業增長1家,1000億~3000億陣營企業數量增長6家,而500億~1000億陣營數量則減少5家。

  但值得注意的是,百強房企的增長與往年不同,單家房企“高歌猛進”不再,取而代之的是集體“小步慢跑”,各梯隊房企業績開始踩下剎車。從數據上看,2000億以上房企中僅中國金茂、綠城中國銷售業績增幅超過40%,分別為44%和43%,該陣營房企業績增幅為17%。長期來看,房企業績減速的大趨勢不會有所改變。

  如果將目光從典型房企放大放到所有百億房企,其趨勢更值得探討。“百億企業增速分佈呈現倒U形,頭部、尾部企業增速較低,腰部企業增速較高。”中指研究院分析認為,“3000億以上大型企業發展更加穩健,1000億~3000億企業和500億~1000億企業繼續追求規模擴張,銷售增長率較快,企業通過拓展市場佈局、抓住城市結構性機遇、加大合作力度等實現業績快速增長;300億~500億企業稍弱,但仍通過深耕重點城市,保持了業績較快增長。”

  房企融資更便宜了 1.2萬億創下新高

  自2020年2月起,全國房地產開發到位資金同比增速穩步提升。國家統計局數據顯示,2020年1~11月,房地產開發企業到位資金171099億元,同比增長6.6%,增速比1~10月提高1.1個百分點,其中由於受上半年流動性充裕等因素影響,6月單月房企到位資金超兩萬億元。

  到位資金穩步走高,部分得益於2020年房企融資“小陽春”。據中指研究院統計,2020年1月海外債融資規模超1200億元,3月信用債發行規模超千億元,均為全年最高值。

  貝殼研究院數據顯示,2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣,規模創歷史新高,累計同比增長3%,但累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。

 2011~2020年房企債券融資規模及增速

  2011~2020年房企債券融資規模及增速

  2020年房企融資環境融資特點鮮明。整體來看,2020年境內融資通道基本通暢,境內強韌、境外低迷。

  2020年境內融資規模約7613億元,同比增加21.3%,境內債券規模佔比63%。而2020年境外債券規模摺合人民幣約4519億元,同比減少18.3%,同時境外規模佔比約37%,較2019年下降10個百分點,與2018年佔比相近。

  從融資成本看,中指研究院數據顯示,2020年房地產行業信用債融資成本為4.51%,同比下降0.83個百分點;海外債融資成本為8.32%,同比下降0.52個百分點,總體成本小幅下降。

  但財務穩健的龍頭房企與國企方顯成本優勢,千億以上企業海外債券融資成本均值在8%以下,而同期的300億~500億、100億~300億企業海外債融資成本均在10%以上。2020年,龍頭房企成功發行多筆低成本債券,如萬科、保利、中海等企業多筆公司債券票面利率在3.6%以下,龍湖、綠城等企業部分海外債券票面利率在4.0%以下,企業融資優勢明顯。

  記者手記|2021論持久戰

  寫完2020年房地產市場的12個月,像是走過了無比漫長的十年。“偏緊”的2019年末,市場人士都在説,“這是過去10年裏最差的一年,卻是未來10年裏最好的一年。”而2020年初的疫情,更是讓人感覺看不到未來。

  但中國經濟的強勁韌性,令復甦迅速得難以置信。數據層面以外,幾乎與武漢“重啓”同步,熱點城市已經迎來了樓市小陽春,甚至多個城市觸發了更為嚴厲的調控政策出台。長沙的樓市調控樣本,更是讓所有人看到了中央房住不炒的決心。

  對開發商們來説,在自身資金和抗風險能力皆受考驗的當下,更應保持謹慎和敬畏的心態、順應市場走勢,做好打持久戰準備。

  2021,我們一起期待着。


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編輯: 趙名揚
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