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一線樓市2020年末翹尾行情調查:限競房“多米諾效應”

時間:2021-01-12 13:21:27 來源:21世紀經濟報道

  灣區“雙雄”廣州、深圳2020年年底樓市、地市均走出緊俏行情,北京交易量開始回暖,上海則正在經歷二手房大復甦……2021年的一線樓市,嗅到了局部漲價的味道。

  一波年末“翹尾”行情後,2020年的北京樓市終於迎來近幾年難得的“豐收”。來自中原地產的數據顯示,2020年北京新房住宅實現網籤4.9萬套,二手房成交16.9萬套,分別創最近5年和4年的新高。

  這一成績是在價格維持穩定的情況下實現的。貝殼研究院指出,2020年北京新房成交均價為48147元/平方米,同比上漲3%;二手房成交均價60485元/平方米,同比微跌0.5%。

  價穩量升,被認為是北京樓市調控的預期效果。

  業界通常將2017年的“317新政”視為新一輪北京樓市調控的起點。自“317新政”出台至今,北京樓市調控層層加碼,並不斷“查缺補漏”。市場經歷了三年多的橫盤期,並繼續企穩。

  以“317新政”為界,2020年北京樓市的成交量已經創下本輪調控以來的新高。其中,在“翹尾”的12月,單月的交易量已經恢復到調控前的水平。

  就全國範圍而言,北京樓市一直有着“風向標”意義。嚴厲的調控政策,以及供應關係的改善,被認為是市場企穩的主因。

  限競房“多米諾效應”

  出於衝擊業績等原因,房地產市場交易量往往會在年末明顯升温,業界將其稱為“翹尾行情”。在2020年,北京樓市從下半年已出現明顯的升温態勢,年末的“翹尾”也如期而至。

  中原地產統計顯示,2020年12月,北京新房和二手房分別成交6681套和20944套,兩者均創下“317新政”以來的月度新高。

  對於交易量的衝高,業界普遍認為,這是由長期橫盤後需求回暖、疫情後需求釋放、信貸政策寬鬆等多項因素作用的結果。

  貝殼研究院的統計顯示,到2020年12月,北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點,這也促進了剛需的大量釋放。

  事實上,去年上半年,市場流動性一度十分充裕,即使貨幣政策在年中轉為中性,資金樓市的熱情仍然比較高。在這種情況下,三四線城市經過前幾年的棚改紅利期,市場反彈動力已經不足。因此,核心一二線城市的房產便受到追捧。

  北京樓市的升温,正是在這種大背景下發生。但與廣州等城市一度出現房價過快上漲不同,過去三年來,北京的房價一直維持穩定,未出現大起大落。其中,部分區域的二手房價格還出現下跌。

  北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,北京房價穩定,主要有兩個原因。其一,限價政策嚴格。為控制房價,北京一度暫停了單價10萬元以上的新房審批,近兩年來限價政策雖有所鬆動,但高價項目的入市量仍然偏少;其二,限競房項目的大量入市,在增加供應的同時,也在一定程度上平抑了市場均價。

  限競房是指以“限房價,競地價”的方式拍賣土地,然後建成的房屋。北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊,限競房項目則從2018年年中開始集中入市。貝殼研究院指出,近幾年限競房佔北京新房供應的六成以上,大興、豐台、房山、昌平四個區是供應的重點。到2020年,限競房成交佔比已接近五成,大大改變了北京新房市場的供應結構。

  限競房的衝擊,帶來一系列“多米諾效應”。其中,對價格的平抑作用最為顯著。前述房企人士表示,由於價格明顯低於市場水平,一個限競房項目,往往會影響到周邊的4到5個商品房項目的定價,並影響到同區域二手房的報價。

  他表示,由於供應量過大,已有部分限競房項目陷入滯銷,但一些優質項目已經成為市場的主流。中原地產統計的“2020年北京住宅銷售額排行榜”中,前8名均被限競房項目獲得。其中,萬象悦府和中海寰宇時代兩個項目的限競房,均賣出2000套以上,銷售額分別達到96.9億元和85.4億元。

  降價成二手房交易主調

  除了供應的改善,北京樓市的需求也一直保持穩定。多數受訪者認為,在全國最嚴厲的樓市調控政策下,北京樓市的投機需求已經絕跡,投資需求比例很小。除了特殊因素影響外,市場已經不具備快速升温的動力。

  這種“特殊因素”大多來自房地產領域之外。2020年4月30日,作為北京市“教育高地”的西城區發佈教改新規,將“單校劃片”改為“多校劃片”。西城區也成為北京“城六區”中,最後一個實施“多校劃片”的區域。

  這一旨在推進基礎教育均衡化的政策,一度令西城區的二手房價格上漲,但在2020年7月末的“窗口期”過後,該區域的價格又逐漸恢復穩定。

  貝殼研究院表示,經過在供需兩端的持續調控,北京樓市的供需結構正在趨於平衡。其中,去年北京新房市場的供銷比為1.1:1。而種種跡象表明,交易規模佔七成以上二手房領域,供需關係也已大為改善。

  前述機構指出,去年北京二手房房源成交週期130天,客源成交週期99天,同比分別拉長28天和14天,市場成交節奏依舊緩慢。

  隨着話語權逐漸向買方轉移,賣方不斷放棄對價格的堅持。2020年全年北京二手房業主調價仍以降價為主,調價中的降價次數佔比86%,同比基本持平。

  貝殼研究院表示,在“317新政”後,北京經歷了三年多的房價橫盤期。年輕羣體的購買力相對提升,入市時機提前。2020年北京二手房購房者中29歲以下佔比16%,同比提升3個百分點。

  值得注意的是,儘管市場交易在快速恢復,但北京樓市距離調控前的市場高位仍有差距。其中,新房年度交易規模尚未突破5萬套大關,距離(2014年前)7萬到8萬套的歷史常態有不小的差距。二手房交易規模不足17萬套,而調控前的年度銷售動輒在20萬套以上。

  但業內人士普遍認為,隨着樓市調控的常態化,以及需求結構的改變,市場難有大幅升温的動力,當前的交易規模有望成為北京樓市下一階段的常態。

  價格走勢也將以穩為主。貝殼研究院指出,在貨幣政策逐步迴歸常態、房地產金融降槓桿逐步深化的政策背景下,預計2021年北京二手房成交均價繼續保持平穩狀態。

  新房方面,北京不限價地塊的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,這將對未來的房價起到支撐作用。但由於市場上仍有充足的限競房等待入市,因此價格不會有明顯上漲。


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編輯: 趙名揚
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